Si tienes un terreno que planeas vender, o estás considerando incursionar en la compra-venta de terrenos como oportunidad de inversión, es fundamental que conozcas las implicaciones fiscales ante el SAT.
En general, tenemos 2 impuestos federales que nos interesan.
Los impuestos que debes considerar
En general, tenemos 2 impuestos federales que nos interesan.
1. Impuesto al Valor Agregado (IVA)
De acuerdo a la Ley del IVA, la venta de terrenos es exenta de IVA. Esto significa que no tenemos que preocuparnos por pagar ni cobrar IVA por este tipo de operaciones.
2. Impuesto Sobre la Renta (ISR)
A diferencia de la Ley anterior, la ley del ISR sí contempla el pago de este impuesto por la venta de terrenos.
Hay una exención de venta de bienes inmuebles que aplica solamente para la venta de tu casa habitación. Los terrenos no se consideran dentro de esta exención de ISR, por lo que pagarían impuestos bajo el régimen de Enajenación de Bienes, en la mayoría de los casos.
¿De qué depende el monto a pagar por ISR?
El pago de ISR bajo el régimen de enajenación de bienes se verá afectado por distintos factores:
- La ganancia obtenida: Es la diferencia entre el precio de la transacción menos el costo comprobado de adquisición actualizado.
- El tiempo entre la compra y de venta del terreno: Entre más años hayan transcurrido, menor sería el impuesto a pagar.
- El costo comprobado de adquisición: Este puede ser un problema para aquellos casos en los que se escritura la compra del terreno a un valor menor. Por ejemplo, si el terreno vale 1 millón, pero pagas 300 mil en efectivo «por fuera» y lo escrituran en 700 mil. En ese escenario, tu costo de adquisición sería el monto escriturado.
- Los gastos deducibles: como honorarios notariales, comisiones por intermediación, avalúos, entre otros.
El papel del notario
Cuando se formaliza la transacción ante notario, el notario está obligado a hacer un cálculo provisional, el cual se paga en los días siguientes a la fecha de la escrituración. Este cálculo es provisional solamente, es decir, es un abono al impuesto definitivo que se va a calcular en la declaración anual.
Muchos contribuyentes creen que el pago ante el notario es el único impuesto, pero no siempre es así. En tu declaración anual se hace el cálculo definitivo, teniendo en cuenta el total de tus ingresos. A ese impuesto se le resta el pago provisional que se hizo a través del notario, pero aun así puede existir un monto adicional de ISR que se deba de pagar en la declaración anual. Por eso, es fundamental estar bien asesorado.
En resumen
La venta de terrenos si paga impuestos y el monto puede ser considerable, dependiendo de la ganancia obtenida en la transacción. Es importante asesorarse con un contador antes de realizar la venta, para tener un estimado de impuestos y evitar que sea sorpresa al momento de presentar la declaración anual.
